Affittare casa per brevi periodi, ecco come fare e a chi rivolgersi

Piattaforma giusta, post accattivanti e recensioni positive fanno la differenza per riuscire a trovare clienti interessati al proprio immobile

casa

Nel periodo compreso tra il 2010 e il 2016 gli arrivi di turisti nelle strutture alberghiere italiane sono cresciuti del 13,7 per cento, mentre in quelle extra-alberghiere (compresi bed and breakfast, case vacanze e campeggi) l’aumento è stato di ben il 37,3 per cento. A sottolinearlo è una ricerca dell’Istat. Un’impennata che va a braccetto con l’aumento dell’offerta di alloggi messi in affitto da privati per brevi periodi. Airbnb, tra le piattaforme di intermediazione più utilizzate, ha visto passare gli annunci pubblicati da 8.126 (nel 2011) a 354 mila (nel 2017), con un trend di crescita del +53,9 per cento su base annua rispetto al 2016.

Quali regole per chi vuole affittare?
Per mettere in affitto il proprio appartamento occorre essere iscritti a una delle piattaforme di short rent: le più performanti sono Airbnb e HomeAway.  Si seleziona il periodo in cui la residenza è disponibile, si inserisce il prezzo e i dettagli fotografici. Le immagini devono avere diverse prospettive, essere attraenti, con una breve descrizione, sia di interni – con luce naturale e artificiale – che esterni. 

La locazione turistica non prevede servizi come la colazione e il cambio biancheria: è sempre meglio specificarlo quando s’inserisce un’inserzione, così come è bene specificare se ci sia o meno la connessione w-f. Il prezzo dell’alloggio si basa sulla posizione e altri fattori stabiliti anche con strumenti presenti nei siti.

Gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni necessitano la stipula di un contratto scritto – che non va registrato – di locazione breve, firmato al momento del check-in. Se invece superano i 30 giorni c’è l’obbligo della registrazione.

Appena si riceve il primo messaggio da parte di un utente è consigliato rispondere alle richieste entro 24 ore. Tutti gli host al momento del check-in devono riportare i dati degli ospiti e comunicarli alla Questura attraverso il portale “alloggiati”, informandosi anche se occorra applicare la tassa di soggiorno.

Buone norme
Gli ospiti devono avere i numeri telefonici di emergenza locali, i contatti dell’ospedale più vicino, l’accesso alle chiavi. Il locale deve essere rifornito di sapone, diversi set di lenzuola e asciugamani. Per il Wi-Fi è utile creare una rete ospite criptata (ad esempio WPA2).

La presenza di animali pericolosi – sia da parte dell’host che dell’ospite – va sempre segnalata; alcune piattaforme impongono l’obbligo di installare rilevatori di fumo e monossido di carbonio negli alloggi. Occorre comunicare la presenza di dispositivi di sorveglianza, che sono vietati in determinati spazi privati (come camere da letto e bagni).

Costi e ricavi
Le piattaforme addebitano agli ospiti il costo quando effettuano la prenotazione, mentre gli host sono pagati 24 ore dopo il check-in, cui è già detratta la percentuale per il sito. Per fare alcuni esempi: su Airbnb i costi del servizio per l’host si aggira intorno al 3 per cento, mentre per l’ospite va dallo 0 al 20 per cento (in base anche alla lunghezza del soggiorno). Per HomeAway , Il costo del servizio oscilla tra il 6 e il 12 per cento.

È consigliato ricevere il pagamento attraverso carta di credito, per avere una tutela sia nei confronti  dell’host che dell’ospite. Si raccomanda di stipulare un’assicurazione sull’alloggio, e alcune piattaforme – come Airbnb – la includono.

I feedback positivi sono tra i segreti del successo
L’ospite può commentare sul sito il tipo di accoglienza ricevuta: in una medesima località, nei risultati di ricerca hanno migliore posizione gli host che hanno recensioni ottimali. Se qualcuno scrive di essere insoddisfatto per un particolare motivo occorre rispondere scusandosi o spiegando i motivi della mancanza.

I rapporti col Fisco
Dal punto di vista fiscale la tassazione può avvenire in due modi. Secondo il regime ordinario Irpef, calcolata sulla somma dei ricavi annuali, con l’applicazione di un’aliquota fra il 23 per cento e il 43 per cento che permette di usufruire di deduzioni e detrazioni (tra cui quelle relative ai costi di ristrutturazione dell’immobile). Oppure con la Cedolare Secca, con un’aliquota fissa agevolata al 21 per cento calcolata su reddito generato dalla locazione e che non beneficia di detrazioni.

 

 

 

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